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    逃离房地产?这是10位从业者的真实心声

    发布日期:2022-03-28 23:30    点击次数:101

    作者丨王迪

    出品丨焦点财经

    最近,30岁的陈伟头脑里突然涌现出一个念头:把房子卖给女朋友,将商业按揭贷款置换成公积金贷款。

    毕业8年,原本就职在某TOP3房企郑州分公司,搭乘行业迅速崛起发展红利,陈伟的收入水涨船高。在员工强制跟投理财、以高杠杆赌快速发展的时代,陈伟也跟投了前公司的员工理财产品。

    年化利率9%,收益还算不错。但是,去年9月,原本到期的30万理财产品发生暴雷。一夜之间高管提前兑付跑路、员工理财停滞兑付的消息,扑面而来。虽然,理财得到展期延续,但是,如今半年已过,本金兑付三成不到,利息更是遥遥无期。

    陈伟的想法并非一时兴起。据中央财经大学金融学院的韩复龄教授微博发文,2022年刚开车,四大行已经起诉了20万断供业主。根据阿里法拍平台数据统计,近几年法拍房数量不断上涨,截至2022年3月3日,法拍房数量已经达到176.2万套。

    “我周边的朋友为了置换公积金贷款,有的都办了真离婚。”

    受疫情、经济及地产行业式微的影响,房企暴雷、动刀组织架构、裁员消息不绝于耳。陈伟所在的公司是郑州当地老牌的民营地产公司,可以说一直以来运营稳定。但是,去年,郑州受到水灾及疫情的多轮摧残。开年,公司便开启了大刀阔斧的架构调整,优化、裁员成为必然。面对随时可能被裁的不确定性,避免断供、减少利息是陈伟前置的考量。

    都说,成年人的生活没有容易二字。

    历经母亲患癌去世、行业“过山车”,陈伟告诉焦点财经,他最遗憾的是,在母亲生病期间,自己忙于工作,没有好好陪伴。除了对自身职业生涯的迷茫外,他说,地产的延展效应正在蔓延。

    “每天早上九点到十点,小区附近的高架桥下,总会聚集着大批找活的农民工,很多是五六十岁父辈年纪的人,总会让自己鼻头一酸。”

    年少不知国企香

    时代的一粒灰,落到个人的身上就是一座山。近期,热播剧《人世间》导演李路在专访时称:“任何时代都是以小人物为分母构成的”。在千千万万的小人物中,行业的跌宕起伏显而易见。

    最近,一段《郑州街头,一个大叔的动作打动了我》的短视频火了。

    一位52岁的大叔,蹲坐在街头,吃着工友吃剩下的方便面。随着镜头的转化与拍摄人的询问,大叔讲述着自身的遭遇:

    从老家洛阳来到河南郑州打工,因为行情不好,到郑州五天,只找到了一天的活。受行业不景气影响,工资也从一天300元变成了200元,甚至一百二三。出门所带的200块钱所剩无几,家里有两个儿子,大儿子22岁,小儿子11岁上五年级。为了省钱,大叔晚上只能睡在桥底下,午餐预算五块钱,馍兑白开水是日常饭食,白开水放点白糖也算饮料。

    农民工、郑州、打工、父亲……一系列关键词及真实的镜头记录,让众多网友破防,与所处困境形成强烈反差的是,大叔始终淳朴地、微笑着面对镜头。该条视频的网络播放量10万+,评论6.7万+。

    受行业影响,地产上下游产业链受到冲击,出险房企拖累家装企业业绩预亏,而因房企工程款拖欠问题引发的纠纷屡见不鲜。

    事实上,相对于这位农民工的儿子们,陈伟算得上是90后中幸运的一员,大学毕业成为“郑漂一代。2015年时,父母全款帮他在郑州购买了一套90平的房子。2019年,房子增值了十几万,加上自身在房地产坐收行业红利,他用卖房及工作的钱又在市区购置了一套稍大的房子,目前还剩下近130万的商业贷款。

    如今,他和自己的女朋友已经到了谈婚论嫁的地步,所以才有了合计一起提前还贷及置换成公积金贷款的打算。

    谈到未来,陈伟坦言,“感觉自己挺危险,(如果被裁员)挺愁人。不过,工作还是能找到的,之前因为工资低,瞧不上央国企,现在得开始勾搭勾搭他们了。”

    陈伟告诉焦点财经,在行业动荡之时,央国企的红利优势逐渐显现,但是因为央国企编制很少,身边真正实现从民企转到央国企的人也很少。

    “央国企其实去年也在裁员,但是再裁也比民营企业强一些。郑州这边央企项目倍增,缺人都来不及。同等情况下,哪里稳定去哪里。”

    “国央企也内卷”

    都说:宇宙的尽头是考编。一边是就业空间缩减下被社会抛弃的恐惧焦虑感,一边是狼多肉少的现实环境刺痛着每个人的神经。

    公开数据显示,2021年,国家电网总报名人数超过85万人,报考人数上涨了59.1%。另据2021年清华大学毕业生签署的三方就业报考显示,在清华大学的毕业生中,有近70%的学生选择了考体制,并且成功进到体制内工作。

    在紧张的就业形势下,体制内的稳定性有目共睹。此外,疫情也积攒了大量全职备考的考生。

    与35岁的职业“招聘红线”相比,张刚在此界限之前成功“上岸”。虽然,没能考入体制内、手捧“铁饭碗”,但是跳槽到央企也意味着一份稳定。

    2021年,张刚从TOP3房企河北地方公司转战某大型央企,从事项目工程工作。他告诉焦点财经,主要感觉就是一个字:累。特别麻烦,内卷严重,各种制度考核也特别严格。

    “现在市场行情不好,央企管得很严,北方城市的地也不好拿,河北公司去年一块地都没拿,现有项目正在实施,新项目增加,干完也就没项目了。”

    事实上,自去年以来,民企的投资部一直在压缩,更有资金链严重的房企直接裁撤了区域投资部。相比于某些民营房企陷入流动性危机进行自救,国央企优化调控的脚步也并未停止。

    某北京大型国有房企员工告诉焦点财经,去年组织压缩,取消了所有城市公司,总部一级部门由31个调整为21个,编制定员大幅缩减。

    “去年,全国裁员约1千人,管理层级由四变三:总部—区域—项目(组)意为缩短链条,破除管制冗繁、机构冗杂、人员冗多的藩篱,瘦身健体、优化布局、做实销售、强抓回款。”

    虽然,国央企在市场化开拓方面比民企弱,但是,央国企的内卷事实也在呈现。只是,相比于之前高杠杆民企徘徊在“生死边缘”,在如今的形势,让国央企有了更大的发挥空间。

    据焦点财经梳理统计发现,仅就1月中国房地产企业权益拿地面积TOP20来看,除了三家为民营企业之外,其余17家皆为国企、央企,地方城投以绝对性优势成为1月份的纳储赢家。

    很多“兜底”的央企国企并不善于项目开发建设,投资开发相分离的必然趋势下,催生了另一条赛道——代建。例如,碧桂园在内部年度会上,高层重点提到了代建,中南置地开年宣布还要加码代建业务。

    对于目前房企的生存形态,一位在某大型房企工作十年的地产人则表示,国企央企只是稳定,就像“存定期”,上升渠道也十分狭窄,有时候党派林立,更需要察言观色。

    “身边有朋友做公务员其实也很卷,地方工资比较低。受行业形势影响,我身边有地方上的人发工资都有一定困难。”

    “已经麻木,不焦虑了”

    与现在年轻人挤破头争抢“铁饭碗”不同的是,刘治则是从体制内出走加入的房地产。

    2002年,刘治在广州从化区政府党委办公室,主要工作就是写文件,工作内容与房地产完全没有关系。“以前考公务员,也不难。只是日子能够一眼望到头,难免有些不甘。”

    走出体制,辗转多年,在房地产黄金时代,为了迅速扩张高薪挖角明星职业经理人成为捷径,房企往往会聘用专业猎头公司,以提升效率。

    瞅准这一市场,凭借多年的人脉关系,刘治在广州成立了自己的猎头公司,收入还算可观。只是,历经行业“去杠杆”,房企暴雷成为常态。

    刘治告诉焦点财经,去年的地产猎头订单遭遇“滑铁卢”,锐减了80%。加上身体问题胃出血,断断续续住院。从去年国庆到2022年2月一直处于休息的状态。

    都说,中年男人的世界,就是冷暖自知。

    “华发早生,蹉跎岁月,毫无进步。现在挺羡慕在央国企上班的人。感觉地产行业没前途,猎头这一行也前途未卜,慢慢也在转行。”

    “当然地产行业的订单也做,都是以广州的小国企合作为主,至于央企合作,没有很硬的关系很难切入。原来大开发商不行了,业务范围国企也没什么高管岗位,对外放出来的全都是小经理,总监级别都很少,利润率也低。国央企的好处是,付款比较守信用。”

    刘治告诉焦点财经,在广州像恒大、雪松控股等企业都在等着“抢救”,楼下大堆警车包围,经常有人在喊维权口号。

    “感觉广州某些现在没有暴雷的民企也撑不了多久,还有之前拿过很多旧改项目的民企几乎没钱走到下一步了。现在到处在裁员、人事变动,几乎已经麻木。因为行情不好,很多猎头同行都转行了。”

    另一位地产媒体市场部专员则告诉焦点财经:“最近暴雷的房企太多,忙着要回款,再不要钱,都活不下去。”

    往哪里转?

    当郁亮定调地产“黑铁时代”,无数的地产人,为之一振。在缩表出清这场“生死战”中,有的人选择逃离,有的人选择坚守。不论哪种选择,都是现时情境下,最真实的心理投射。

    孙昌说,回顾自己十年的职业生涯,自己还算幸运,也称得上是“运气好”,进入每家企业中都是企业发展比较好的时候。

    事实上,在行业激荡的过程中,那些心态良好的人往往更具有审时度势的能力,成为个人命途抉择时关键的软实力。

    大学刚毕业时,孙昌加入万达商管以此进入地产行业,从事品牌和市场营销工作,辗转多年之后,进入北京某地产物业公司。去年,北京房企历经洗牌,切身感受到公司经营困难且裁员的境况。去年3月发完年终奖之后,孙昌便另谋新路加入了一家教育培训公司。

    彼时,教育行业还没有进行大规模的行业管控,但可见端倪。“有段时间教育行业很火,很多综艺冠名的企业必有教育公司,只是,现在教育行业也不行了。”

    去年下半年,“双减”政策落地,教培行业被整顿,裁员、破产等消息层出不轻,一夜之间,原本大火的教培行业也留下了“一地鸡毛”。数据显示,行业整顿半年,教培“三巨头”集体亏损超70亿。

    在教育行业呆了大半年的孙昌最终加入了一家创投公司,同样担任品牌策划工作。虽然近一年工作变动频繁,但是,值得庆幸的是,孙昌的两次跳槽工资都有一定程度的增幅,也算“因祸得福”。

    他说,目前所在的创投领域主要关注天使 VC,属于偏早期类的投资,当然也设计后期跟投项目,也与一些地方政府有产业基金方面的合作。

    “事实上,地产其实极少有品牌价值诉说,地产无一不是单项目导向,更多是产品价值的堆砌。其他行业品牌大多以品牌为首,因为没有任何企业有信心说自己的产品绝对最优,且没可能。你认可,那就有品牌溢价。你不认可,那请出门左转。”

    工作十年,辗转多个行业,谈到目前地产行业的境况,孙昌有很多的职业感悟。他说,现在更多是趋势推着企业和个人在跑,但是趋势也是由个人和企业制造出来的。每个人每家企业都想利益最大化赚最后一笔,但是总要有人有企业为此承担为此买单。

    “刚工作时,赚几千块也不觉得少,现在赚几万块也不觉得多,主要是幸福感知力弱了,参照物有变化。”

    孙昌说,因为是做品牌和市场营销工作,对行业并没有太强的芥蒂,自己对地产行业并没有太多的感情,反而是对万达有更强的感触。

    “自己的性格比较温和,万达有鲜明的强悍风格,工作方法论的风格及效率基本是在万达时期养成,即便离开了地产行业,现在也会看万达的新闻,行业新闻反而寥寥。”

    与孙昌主动求变不同的是,杨向则是一位被某央企裁员之后转行的典型。年近50岁,在地产行业工作30年,被迫离职之后转行开始转做股票。

    “为生活所迫。”杨向表示,按照目前的国家“房住不炒”的总基调,如果不依赖住宅开发,满足中低端居住需求+抑制投资需求,未来的房地产行业或会成为服务类产业。

    “未来应该重点关注产业园、物流园等基础设施投资方向,住宅类投资应该没什么升值空间了。”

    转回原点

    相比于主动或被动走出地产,有另外一批人则,曾经“仗剑走天涯”,而又返回到地产行业。

    赵刚曾经是一名资深媒体人,几年前,因为想要冲破行业发展瓶颈,短暂跨界到了金融领域,而后因为平台及行业的“水土不服”重新回到地产领域。

    去年,行业暴雷之声层出不穷,加上疫情叠加的影响,他在朝阳区入手了一套二手房。面对媒体行业的薪资及晋升瓶颈,以及还贷压力,赵刚做出决定,投身到了某TOP10的民营房企。

    行业的传导效应正在蔓延,资金压力可想而知,公司承压消息却逐渐增加。如今的赵刚告诉焦点财经,以前有转行的冲动,现在却没有了,虽然自己比较看好能源、科技、以及新消费领域。

    “等机会找上门再说。即便是转出去,也要重新开始,毕竟隔行如隔山。”

    对于房地产,他说,也谈不上喜欢不喜欢,用工作形容更加贴切。

    “未来会一直坚守在房地产吗?最近会迷茫吗?”面对提问,他则淡淡地称:“这个就不由自己了。不迷茫, 先不想那么多。”

    同样选择坚守的还有就职在某大的钱超,去年某大发生暴雷,“大而不倒”的神话就此破灭。钱超并没有选择离开,而是留了下来。

    与往年,地产两会代表密集发声不同的是,今年需要地产代表及委员并没有露出自己的建言,与“销声匿迹”一致的是,网络上代表因自身企业经营问题请假的截图正在流传。

    钱超说,目前工资还正常发放,楼下经常有警察守卫,在公司已经十年,最为焦虑的是去年底,现在的状态还算不错。

    “未来如果被动要离开,会选择去国企吗?”

    “看情况吧,现在好像没什么不错的赛道。要辩证的看,现在是大环境不好,每个行业都是这样。”

    钱超告诉焦点财经,即便行业不垮,也会在工作十年之时想想下一步怎么走的问题,休息一小段时间,进行阶段性调整,读读书,进进修,再继续工作,有很多事可以做。

    寻找“光亮”

    事实上,像每一个地产人都在寻求出路一样,经营良好的房企也在探索未来转型发展道路。例如,万科、龙湖、中南置地在去年时便频繁提到回归制造业。

    行业发展走到十字路口,以前靠人口红利、互联网模式支撑而起的经济模式正在“挤泡沫”,防范金融风险,以此推动制造强国、实业兴国。

    在土地、人口红利时期,房地产行业曾经筑就了一代人的造富行动。当缩表出清进行,“刮骨疗毒”成为常态。亦有相关专家对焦点财经表示,即便有阵痛存在,从长远来看,更有利于未来行业的良性健康发展。

    3月初,华夏幸福举行2022年春季集体开工大会,包括京南、京东、南京、杭州、合肥、郑州、武汉等全国33个区域近80个住宅项目同步复工。

    看到消息时,一位地产媒体从业者惊讶地说,“华夏幸福活过来吗?”毕竟,去年深陷债务重组泥淖,业绩预告中,华夏幸福公示2021年净亏损最多达391亿元。

    此时,选择“不躺平”的华夏幸福让行业惊讶,毕竟信心比黄金重要,态度则是转向的强信号。此外,在一众业绩预亏的年度公告中,令业内吃惊的是,暴雷三年的泰禾却传来了好消息,有望2021年扭亏为盈。

    时代的车轮滚滚向前,每一个局内人似乎都无法站在“上帝视角”中预料未来的走向,但是,比起宏大的时代叙事,过好每一天成为时下能挥就的最温暖的底色。

    就像去年历经暴雷之后当代置业总裁张鹏所写:

    去年最后几个月,喝了前四十几年没有喝过的酒,抽了前四十几年没有抽过的烟,挨过了前四十几年没有挨过的骂,流了前四十几年没有流过的泪。虽然心里没有了往日的坦然,只剩惶恐,夜不能寐,甚至半夜咳嗽不止,但从未放弃,并不断寻找光亮。

    (应采访者需求,文中名字均为化名)